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業界を揺るがし、変革を促す「不動産テック」の波が来る

2019.12.26

業界を揺るがし、変革を促す「不動産テック」の波が来る

画像: SasinParaksa / AdobeStock（※）

あらゆる業界と同じように、今、不動産業界にもIT化の波が押し寄せている。ひと昔前まではファックスや郵便でのやり取りが主流で、古い商慣習が残る旧態依然としていた不動産業界。しかし、近年のIT化の波に押され、この業界にも多くのITベンチャー企業が生まれている。不動産取引に最新のIT技術を組み合わせ、不動産投資におけるグローバル化の大きな流れにのって海外とも連携する「不動産テック」を武器にした企業群だ。

今回は、不動産業界に大きな変革を促している「不動産テック」の波に関する取材レポートをお届けする。

■百花繚乱の不動産テックの世界

ひと口に「不動産テック」といっても、実態はかなり幅広い。

一般社団法人不動産テック協会は、「不動産とテクノロジーの融合を促進」を目的に2018年9月に設立された団体。同協会は「テクノロジーの力によって、不動産にかかわる業界課題や従来の商習慣を変えようとする価値や仕組み」と不動産テックを定義しているが、その「テクノロジーの力」とはどのようなものだろうか。協会では「不動産テック」にかかわる企業を業種ごとに分類した「不動産テックカオスマップ」を発表している。

参考：「不動産テックカオスマップ第５版」（一般社団法人不動産テック協会）(※）

このカオスマップを見ると、不動産にかかわるサービスを提供している企業群は、「ローン・保証」「クラウドファンディング」「仲介業務支援」「管理業務支援」「価格可視化・査定」「不動産情報」「物件情報・メディア」「マッチング」「VR、AR」「IoT」「リフォーム・リノベーション」「スペースシェアリング」に分類されており、まさに百花繚乱のカオス状態であることがわかる。このマップは順次更新されているが、記事執筆時点での最新版「第5版」では掲載社数は305にも及んでいる。

このように「不動産テック」が急速に拡大した背景には、中古住宅市場の活性化を後押しする政府の動きがある。

国土交通省によれば、日本では「新築信仰」が根強く、中古住宅の流通シェアは約13.5％（平成20年）にとどまり、欧米諸国の1/6と低い水準にあり、いわゆる「空き家問題」も全国的に深刻化している。

こうした状況を受け、政府は、中古住宅市場を現在の2倍の20兆円に増やす目標を掲げ、不動産売買・重要事項説明のインターネット解禁、不動産データの一元化といった取引インフラ整備の分野へのIT導入を積極的に進めている。

不動産業界は裾野が広く、物件の取引だけにとどまらず、周辺産業においてもIT化が進んでいる。スペースシェアリングや不動産クラウドファンディング等のITサービスも急速に拡大し、建設業界から住宅、貸ビル業、リフォーム業などの直接関連業種から、近年のシェアリングエコノミーの発展により、ウィワークなどのコワーキングオフィス事業や民泊にいたるまで、多くの新業態が生まれている。

このように多岐にわたる不動産テックの一端を知るために、実際の運営会社に話を聞いてみた。

販促用図面のシステムエイト社では、業界内の一部業者のみで扱われていた物件情報を、いくつもの不動産専用プラットフォームで共有することで、多くの業者が取り扱うことを可能にしている。

■物件の間取り図が電子化・共有化される

不動産の賃貸や購入を検討する際に、ネットから一次情報を入手することはもはや当たり前になっている。株式会社システムエイトは、ITを駆使した不動産販売活動に欠かせない物件写真のインフラとなるシステム構築を目指している。具体的には、マンションなどの不動産物件写真素材を無料で利用できるサイト「物件写真.net」の運営、不動産の間取図制作を中心とした不動産関連事業などである。

同社の稲葉眞樹氏（代表取締役）にお話を伺った。

株式会社システムエイト　稲葉眞樹氏（代表取締役）

――御社の事業は不動産事業そのものではなく、不動産周辺事業ということになりますね。

稲葉　はい、図面の作成や物件写真の入手など、不動産業者様向けの面倒なことを引きうける会社で、不動産業そのものではありません。私自身、もともと不動産仲介会社の一社員でし、バブルがはじけて不動産市況が徐々に回復してきた頃に業界に入りました。そのときに営業活動をする上で感じた不便さを改善したいと感じて、不動産業界の周辺事業を立ち上げました。

――昨今の不動産テックの波は、稲葉さんが不動産営業をされていた頃にはありましたか。

稲葉　当時はまだまだ古い体質の業界でしたね。世間ではメールやインターネットが使われはじめていましたが、業界ではまだまだ紙でのやりとりが中心でした。紙と郵便とファックスです。今思うと、とても遅れていましたね。

当時は物件の資料が共有資産化される傾向がありました。誰かが作った物件図面は誰でも使えるものという認識が業界全体にあり、コピーのコピーが普通に使われていくので、図面がどんどん劣化してしまうんです。物件の写真も同じで、インターネットが普及すると、他社が撮影した物件写真を別の業者がダウンロードして流用することがよくあり、トラブルの元になることもありました。「不動産物件の資料はおカネを払って作成、入手するもの」という認識自体がない状態でした。それが文化になっていたのかもしれません。

一般の方にとっては、建物の設計図って、いろいろな線や記号がたくさん入っていて難しいものですよね。手書きでざっくりと線だけで書いてあったりするものもあります。誰かがきれいに間取図や資料を作ると、それを共有するようになった土壌は、そういった"難しさ"が要因になっていたと思います。

今、当社では、それを見やすくする事業を行っています。また、「物件写真.net」というサイトを作り、そのサイトに掲載されている物件写真を誰でも無料で利用できるようにしています。

――そこで、不動産会社を退社し、独立して周辺事業へ移られたのですね。

稲葉　不動産業はハイリスク・ハイリターンの業界です。家を販売した後になんらかの問題が起こって裁判沙汰になったり、なかなか売れないから価格を下げて販売して損が出てしまったり。細心の注意を払って不動産取引をしてもトラブルに巻き込まれることがあるので、様々なリスクがあります。しかし、今の日本から不動産業がなくなることはありませんから、不動産業界のプレイヤーをサポートするビジネスを選ぶことにしました。

まず始めたのは、ホームページの制作・保守業務と、古い建築図面からきれいな間取図や販売図面を作成する業務です。

ひと昔前の図面は非常に杜撰なものもたくさんありました。当時は家の購入希望者が情報を入手する手段が少なかったので、杜撰な図面でも許されていたのでしょうけど、今では購入者が求めるレベルが高くなり、きちんとしていないと不動産は売れません。「この間取りのこの隙間は何？」などとすぐつっこまれてしまいます。

今の不動産業界では、なんらかの強みをもっていない不動産業者は厳しくなりつつあります。購入者がどんどん各種情報に強くなってきていますから、従来の「町の不動産屋さん」にとってはなかなか厳しい時代になっていると思います。

――図面などの需要から感じる、現在の不動産市況や御社の状況はいかがでしょうか。

稲葉　不動産市況については売却の需要が多いように感じます。2019年10月現在の状況では、売物件がかなり多いです。来年になったら価格が下がる可能性が高いから今売りたいという方が多いのではないでしょうか。離婚や相続財産の処分と思われる物件も多いですね。地域の差も非常にあります。

物件図面制作という事業は薄利だし、不動産の知識も必要なので、他社の参入障壁は意外と高いようです。当社では古くて汚い図面や手書図面なども1件ずつチェックし、薄い線をなぞり、不要な線などは消して見やすくデータ化しています。おかげさまで注文もこの1年でかなり増え、今期は前年比3割から4割増の受注になりました。

――不動産業界の変化をどのように感じますか。

稲葉　今の不動産営業マンは物件の説明が合理的になりましたね。昔は眺望や季節の風景、実際の生活シーンなど感性的な説明も多かったのですが、今では、住所・駅からの距離・平米数・間取・構造や設備といった条件の数値が説明のメインになっているというイメージです。転職者が多い業界ですが、独立される方も増えています。ひとつの物件を業界の全員で扱うわけですから、全員がライバルになります。すると情報を持っている人が優位になりますから、扱う種別がより細分化していくのではないでしょうか。たとえば、地主や士業をメインに取引する業者や、富裕層とだけ取引する業者、独自のルートを持ち物件仕入れ情報に強い業者向けの業者、土地のみ、中古マンションのみなど特定種別のみ取り扱う業者など、という具合に、特異な層や特定種別に特化していくと予想しています。すべてのジャンルを取り扱うデパートのような営業手法は今後は難しいかもしれません。

大手はどんどん新たなテックを取り入れ、効率化していきますし、特定の分野に特化した会社が有利になっていくと思います。

――今後の業務展開についてお聞かせください。

稲葉　不動産取引というのは、ある物件をひとりの人が買えば、それで成立するものですから、ある意味で"人"に焦点を当てたビジネスだと思います。ひとりが良いと思えばそれで十分なので、そのひとりにちゃんとメッセージが届けばいいわけです。

これまでの物件サイトは、簡単なキャッチコピーと概要、写真だけを掲載していれば、それに興味をもって見に行くというパターンでしたが、これからは、もっと物件の良いところをどんどん伝えていくことが必要だと思います。価格や時期、平米数といった数字だけではつまらないですよね。

そうした数値データ以外に、その物件にまつわる人の感情や物件の特徴を載せることで、購入希望者がいろいろな角度で検討できたり、購入希望者の家族構成や希望に近い人が参考にできたりするように、個々の物件を深く掘り下げた物件データベースを作成しようと思い、「物件いいとこ探しe-toco」というサービスも立ち上げました。

「物件写真.net」では、東京都、神奈川県の10,185棟の物件写真を5万枚以上掲載しています。近い将来、東京都と神奈川県内の全売買物件を網羅する予定です。物件の外観写真については、不動産業者同士、業界全体で共有するべきだと思っています。

2020年代には「物件写真.net」「物件いいとこ探しe-toco」を不動産業界のインフラにしたいと思っています。

業界内の「暗黙の了解」であった物件写真の無断コピーや共有は、コンプライアンスの視点からはグレーゾーンになっている。IT化により、疑問符の多かった様々な商慣習が真っ当な方向へ変わりつつあるといえよう。システムエイトのサービスは、実際に不動産事業者からも歓迎されている。

東京都杉並区を拠点に、50年以上も不動産事業を営んできた田丸ビルの田丸賢一氏（代表取締役社長）は、「賃貸ポータルサイトでは、10社以上の仲介会社が同じ物件を紹介していることもあり、物件写真も暗かったり、違う物件の写真が掲載されていたり、適当なものが多いです。外壁塗装後に塗装前の写真を載せていたり実態と合致していないことも。不動産テックによって写真等の情報を共有するシステムエイト社のサービスは、消費者の利便性を向上させ、満足度も高めるもので、まさに時代に合致していると言えます」と語っている。

■グローバルな顧客のクロスボーダー取引をシステムで支援

近年、投資対象でもある不動産情報を求める顧客層は、国内ばかりでなく海外にまで広がっている。日本の投資家が海外の不動産に投資したり、海外の投資家が日本の不動産を購入したりする「クロスボーダー取引」の拡大に応じて、双方の顧客にサービスを提供する会社も増えている。

そのひとつであるリストグループは、1991年に不動産の仲介・流通事業からスタートし、現在は不動産のフロービジネス、投資・運用などの不動産ストックビジネス、オリジナルブランドの戸建て住宅やマンションの開発も手がけ、海外展開もしているグローバルな総合不動産企業だ。海外に支店を持ち、独自のシステムを開発することで、日本と海外の顧客の要望に応えている。

システム開発に携わる松村知幸氏（情報システム部係長）、仙田龍之介氏（情報システム部ITリードエンジニア）、市原奈津美氏（広報部）のお三方にお話を伺った。

リストグループの皆さん（左から市原奈津美氏（広報部）、仙田龍之介氏（情報システム部ITリードエンジニア）、松村知幸氏（情報システム部係長））

――御社のシステムは、日本・香港・シンガポールのオフィスと共同で独自開発されているそうですね。

市原　はい。2018年前半にプロジェクトがスタートし、香港、シンガポール、日本の3オフィスで、不動産物件・顧客情報管理用システムのプロジェクト開発を始動しました。今後は他の海外拠点にも拡大する予定です。

――なぜ自社でシステム開発を行うことに決めたのですか？

松村　多くの会社では、システム開発は専門企業に外注するのが一般的ですが、自分たちの要望をスピーディーに反映させるためには、社内で開発した方がよいと考えました。自社開発ですので、システムの機能を自分たちで決め、不動産会社としてのノウハウをダイレクトにシステムに取り込むことができます。改修が必要になってもすぐに対応できます。

仙田　私はシステム開発会社での勤務経験もあるのですが、世間には、「壊れてないなら変える必要はない」と古いコンピューター言語で開発されたシステムを使い続けている会社もたくさんあります。しかし、インターネットの時代になり、新しい技術と連携することが必要になる場面も多いので、技術の進歩に合わせて最新技術を取り入れ、より良いものにしていくことが重要です。アップデートがすぐにできるということも、自社開発を決めた理由のひとつです。

――3ヶ国で使用できるシステムにするために、どのような機能を実装したのでしょうか。

仙田　各国の登録物件やイベント・セミナー情報などをDM機能に紐付けることで、リストグループ各国スタッフは自国以外の物件もお客様にご案内することが可能となっています。また、DMは各国スタッフ個人がカスタマイズできる機能も追加しております。

松村　さらに、お客様情報の管理機能やマーケティングレポート管理機能などを搭載しました。これらの管理方法を一元化することで市場分析がしやすくなり、お客様の希望に沿った精度の高い物件情報を提供できるようになります。

――開発で苦労したことは？

仙田　３オフィスでの開発ですから、一番苦労したのは開発言語を決めることでした。チームごとに精通している開発言語が異なり、プログラムを書くスタッフと、デザインするスタッフでも得意な言語が異なりました。これらの言語を一本化するというコンセプトから、最終的にはNode.JSを用いたJavaScript言語に決めたのですが、プロジェクトに携わった10人ほどのエンジニアとマーケティングマネージャー全員を納得させてプロジェクトを遂行させるのは大変でした。

昨今、個人情報保護について重要性が高まっています。グローバルなサービスを提供するためにも、欧州で定められたGDPRにも対応できるよう、各分野の専門家にもご協力いただきました。

――最も注力した点は何でしょうか。

仙田　セキュリティの強化です。セキュリティは何層ものレイヤーで構成しており、具体的にはCORS（クロスオリジン・リソース・シェアリング）を使用しています。セキュリティについては、より堅固な新しい技術・システムが次々と生まれています。CORSは比較的新しいセキュリティ技術ですが、お客様に安心して使っていただくために、従来の発想にとらわれずに新しいものを取り入れることで、より強固なセキュリティを実現しました。

――海外とのクロスボーダー取引も増えているそうですね。近年の不動産取引のグローバル化はどのような状況でしょう。

松村　東南アジアを中心に、日本の不動産市場へのインバウンド需要が高まっています。たとえば北海道のニセコやキロロといったリゾート物件は、アジア唯一のスノーリゾートとして人気が高く、問い合わせも増えています。今までは、「新宿エリアの物件を購入したい」といったざっくりとした条件でお探しの方も多かったのですが、最近ではビルの条件など、より詳細な情報で検討される方が増えたと感じています。

――今後の不動産テックの広がりについて、どのようにご覧になりますか。

市原　弊社では、今回開発したシステム以外にも様々なテクノロジーを取り入れています。たとえばVRを使った内覧システムでは、遠方にお住まいで頻繁に現地まで足を運べなくても、VR映像で室内を確認してイメージを掴んでいただいた上で、現地で最終確認してご購入いただくことも可能です。

また、ノココタウンという総戸数160戸の戸建開発事業では、全戸にIoT技術を使った最新のセキュリティシステムを導入しており、お客様が安心して生活していただくことができるようになっています。

お客様目線に立って、ITやテクノロジーを利用した方が良いと判断したものには積極的にテクノロジーを導入していく方針です。

私たちにしかできないサービスは私たちが行い、単純作業にはIT技術を活用するなど、従来の不動産サービスにIT技術を加えることで、サービスをより良くしていきたいと考えています。

■不動産テックによって、不動産業界に大変動が起こる

リストグループのお話にある通り、不動産テックは今後も裾野を広げ、あらゆる分野でテクノロジーとサービス提供の両方が必要とされ、棲み分けされていくと予想される。

あらゆる分野において不動産テックが浸透することにより、業界はどう変わるのだろうか。こうしたIT化は、従来、昔ながらの「町の不動産屋」までは及んでいなかった。不動産流通業界の現場の目にはどう映っているのだろうか。

前出の田丸ビル・田丸賢一氏（代表取締役社長）は、「日本の不動産業界には、物件の囲い込みという仲介会社の利益を重視した慣習があり、閉鎖性と不透明性が障害になっていました。不動産テックのサービスが浸透し、日本のクローズドの不動産流通業界をオープンになったらいいと思う」と語る。

不動産テックは既に不動産流通業界にとってはどの分野でも大きな変化となってきています。

たとえば米国の賃貸仲介業者は、ずいぶん前から、鍵を持たなくてもスマホで入退室ができる「スマートロック』等の無人物件案内を提供しています。日本で本格的に流行り出せば、賃貸仲介会社の役割の変化と淘汰が目に見えてくるでしょう。

当社が貸主として直接契約をした入居者のアンケートでは、顧客が物件について質問しても仲介業者がその場では答えられないという声がありました。今後、貸主と借主の間の中間の仲介業者が淘汰され、直接契約が主流になる可能性が高いと思います。そうなれば、賃貸仲介会社の多くは業態を管理中心に切り替えるでしょう。

本来、管理に一番向くのは地元の不動産業者ですが、高齢化による後継者問題を抱え、不動産テックの恩恵を受けずに淘汰されてしまう可能性が高いです。

メンテナンスで、高所での物件状況確認ができるドローンに期待しています。

売買仲介に関しては、不動産売買は複雑で調査等にも手間がかかるため、賃貸のように淘汰されることは少ないと思いますが、AIによる価格の査定などが実用化されるのも近いかもしれません。

（田丸ビル代表取締役社長　田丸賢一氏）