オフィスの移転や改装をする際の工事には区分が決められており、指定業者でないと施工できないことがあります。
区分の違いに気づかないまま計画を進めていると、発覚時にスケジュールの遅れや、思わぬ費用が発生するかもしれません。事前に工事区分について知っておくことで、こうしたトラブルを防ぎましょう。

■A工事、B工事、C工事とは工事区分のこと

A工事、B工事、C工事はオフィスやテナントの改装・原状回復といった工事を行う際、工事内容に誰が責任を持つかを決める区分です。

建物から退去するときには原状回復することが法律で義務として定められており、入居時に設置したものや工事した配線、内装の撤去を行う必要があります。

その際、オーナーと借主のどちらが施工内容や工事業者を選定し、費用を負担するのかをわかりやすく取り決めるために工事区分が用いられます。

3つの区分は、工事内容によって以下のように分けられています。

・A工事：外装などのビル全体や躯体部分、階段やエレベータなどの共用部分に関係する工事
・B工事：分電盤など電気周りや空調、防水、防災設備、建物全体に関係する工事
・C工事：什器設置、照明、電話・インターネット配線など内装設備工事

なお、契約内容によって工事内容がどの区分に指定されるかは異なります。それぞれの工事区分を理解しないまま契約すると、思わぬトラブルに発展する恐れもありますので、事前に確認しておくことをおすすめします。

■A工事、B工事、C工事の違い

3つの工事区分は、工事内容の他に、業者の選定や費用負担などについて、借主か貸主のどちらが責任を受け持つかも変わります。下図はそれぞれの工事で、責任を持つ工事区分がどう変わるかを示したものです。

次項目より、各工事区分別にさらに詳しく解説します。

■A工事とは

A工事はビル全体や躯体、共用部分といった、ビルの資産価値を維持するための工事に当たります。この区分に含まれる工事はビルのオーナーが業者を決めて発注し、オーナーが費用を負担します。

借主側は基本的に発注や業者選びには関与できません。共用設備に機能性や安全面の問題がある場合、申告することでA工事としてオーナー負担で手配してもらえる可能性があります。

＜A工事の注意点＞

A工事で施工する部分は、オーナー側に管理責任と所有権があります。建物全体の寿命やメンテナンスに関係するため、基本的には建物の所有者に判断を委ねるのがよいでしょう。

なお、借主側に費用負担がなくとも、実質的には賃料や管理費から捻出されます。工事の内容や費用が妥当かどうかは、借主も確認した方がよいでしょう。

■B工事とは

B工事は、排水や排気、空調などビル全体に関係する設備工事で、借主の要望によってオーナーが施工します。

この工事区分ではオーナーが業者を指定し、費用は借主が負担します。借主が費用を負担しても、勝手に業者を選んで工事を行うことはできません。

これは、工事がビル全体にかかわるため、資産価値や安全上の問題を考慮して、建物の構造をよく知っている業者に依頼することで、オーナー側が責任を持って工事を行う必要があるためです。

＜B工事の注意点＞

B工事の対象となる部分は、費用負担がなくともオーナーが所有権を持ちます。

業者選びをオーナーが行う関係上、価格を考慮せず、相場よりも高い費用を借主に請求される恐れがあります。借主側は直接的に業者と価格交渉ができず、オーナーや業者とのトラブルに発展しやすいため、事前にオーナーとよく相談しましょう。

■C工事とは

C工事は什器や内装、照明の設置、電話線やLANケーブルなどの配線工事を含む区分です。オーナーの許可のもとで、借主が業者を指定し、借主が費用を負担します。

C工事はほとんどが借主側の裁量で行うため、工事した部分の所有権は借主にあります。そのため、設置した什器設備などは退去の際に持ち出しが可能です。

＜C工事の注意点＞

入居中に内装工事を行った場合、退去時には原状回復が求められます。これらはC工事にあたり、借主が費用を支払う必要がある点に注意が必要です。

まずは賃貸借契約書を確認し、原状回復義務の範囲・指定業者があるかを確認しましょう。借主側で自由に業者選定できる場合は、なるべく費用を抑えるためにも、相見積りを取って比較することをおすすめします。

なお、工事内容によってはオーナーの許可が得られない場合があり、勝手に始めるとトラブルの原因となるため気をつけてください。

■特に注意が必要なのはB工事! 予測されるトラブルとその対処法

前述のように、B工事は特にトラブルが起きやすい区分です。必要な知識を身につけ、契約内容をよく確認することで問題を回避しましょう。

●想定していた費用よりも高い

工事区分の取り決めにより、想定よりも費用が高くつくことがあります。

例えば、C工事を業者に手配し管理会社へ工事届を提出したところ、B工事に該当する工事が含まれていると判明することがあります。そうした場合、借主の判断でそのまま進めることはできません。オーナーから業者や施工内容について変更するよう指定されると、Ｂ工事に該当する費用やＣ工事として発注していた業者へのキャンセル料などが必要となり、想定していた費用を上回ることがあります。また、業者変更による工期の遅くれが発生すると、手配済の他の工事や家具納品など全体スケジュールにも影響してしまうことが考えられます。

B工事を行う際には、双方が納得するまでオーナーとよく相談しましょう。A区分に含めるよう要求したり、借主側で他の業者から見積りを取って交渉したりすることで、費用を抑えられる可能性があります。

なお、退去時の原状回復でも同様に区分が混在する可能性があります。改装時点でこのような交渉が必要となった場合には、退去時の対応も含めて相談しておくとよいでしょう。

●契約に含まれていない箇所も費用に含まれている

B工事の費用について、見積り書の内訳を見ると、借主が支払う必要のない工事まで含まれているケースがあります。例えば、天井や照明などのC工事に含む箇所の新規更新や、A工事に含むはずの共有部の工事などです。

工事区分についての知識がないと、気づかずに借主が多く費用を支払うことになるかもしれません。契約内容から手違いを指摘し、記載がない工事を行う際にはどの区分に含めるのかを交渉するためにも工事区分や原状回復の知識は重要です。

●見積りが曖昧で予算が組めない

工事区分にかかわらず、見積りは業者が現地調査を行った上で作成したものを確認することが大切です。しかし、実際には調査が不十分なまま、仕上表などの情報だけを参考にした曖昧な見積りを出すケースは多くあります。

借主側に不動産や建築に関する知識がないままB工事を行う場合、オーナーが提示した見積りの根拠には触れずに進めてしまうことがほとんどです。

また、交渉のために相見積りを取ると、それによって工事項目を認めることになります。そもそも、見積り内容に疑問がある場合は相見積りを取る前に適正な工事なのかどうかを専門家に判断してもらう方がよいでしょう。専門家によっては価格交渉の際に同席してもらえる場合もあります。

■おわりに

A・B・Cの3つの工事区分は、建物への入退去時に行う改装や原状回復において、工事内容に誰が責任を持つかを決める区分です。区分ごとに借主とオーナーのどちらが施工内容の決定や業者の選定、費用負担するかが異なります。

特にB工事はコスト面でトラブルが発生しやすいため注意が必要です。工事区分や原状回復についてよく確認することで、円滑にオフィスの移転・改装し、適切なコストに抑えましょう。

工事区分の判断はオフィスの改装や移転をする際にどうしてもついて回ります。特にB・C工事は仕組みの複雑さや区分の混在などややこしく、判断が難しい状況が少なくありません。場合によっては工事を中断してでもオーナーと相談や価格交渉などが必要になり、スケジュールに支障が出ることもあります。

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アスクル株式会社「アスクルオフィスづくりサービス」
https://www.askul.co.jp/f/services/furniture/construction/moving.html/

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編集・文・画像：アスクル「みんなの仕事場」運営事務局
制作日：2023年1月11日